Il contratto di locazione finanziaria

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PERCHÈ IL LEASING?

Cerchiamo di evidenziare i punti principali

  • IL LEASING ABITATIVO
  • I DESTINATARI
  • LE TUTELE DEL CONSUMATORE
  • IL LEASING A CONFRONTO
  • LE PAROLE DEL LEASING
  • Il contratto di leasing

    Con la stipula del contratto di locazione finanziaria, la società di leasing (cioè una banca o un intermediario finanziario autorizzato da Banca d’Italia all’esercizio dell’attività di leasing) si assume l’obbligo ad acquistare o anche a far costruire un immobile, su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore. Quest’ultimo/i lo riceve/no in uso per un tempo determinato a fronte del pagamento di un canone periodico. Alla scadenza del contratto, l’utilizzatore/i ha la facoltà di riscattare la proprietà del bene, pagando il prezzo stabilito dal contratto.

  • Gli immobili leasingabili

    Per applicare i benefici leasing “prima casa” l’immobile deve rientrare in una di queste categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile) – A/3 (abitazioni di tipo economico) – A/4 (abitazioni di tipo popolare) – A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) – A/6 (abitazioni di tipo rurale) – A/7 (abitazioni in villini) – A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi). Può trattarsi di un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile, un fabbricato a uso abitativo da costruire su uno specifico terreno, un fabbricato a uso abitativo in corso di costruzione e da completare o anche un fabbricato abitativo da ristrutturare.

  • Le pertinenze

    L’agevolazione fiscale prevista per il leasing abitativo spetta anche per le pertinenze dell’abitazione qualora le stesse siano destinate in modo durevole a servizio e ornamento dell’abitazione principale.

  • Le imposte

    Le imposte hanno un valore variabile a seconda del venditore:

     

    Venditore IVA Imposta di Registro Imposta Impotecaria Imposta Catastale
    Privato NO 1,5% 50 euro 50 euro
    Impresa, con vendita soggetta ad IVA 4% 200 euro 200 euro 200 euro
    Impresa, con vendita Esente IVA NO 1,5% 50 euro 50 euro
  • Gli interessati

    Il leasing abitativo è fruibile dai soggetti con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro lordi, purché privi di abitazione principale. Per l’individuazione della soglia del reddito si può fare riferimento al reddito dichiarato nel quadro RN 1 dell’ultima dichiarazione dei redditi.

    Il leasing abitativo può essere stipulato da più soggetti aventi i requisiti richiesti purche il contratto sia sottoscritto entro il 31.12.2020.

  • Il leasing cointestato

    E’ possibile cointestare un leasing prima casa a più soggetti entrambi in possesso dei requisiti richiesti, quindi ciascuno con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro lordi.
    In questo caso le detrazioni IRPEF spettano a ciascuno in misura proporzionalmente corrispondente alla percentuale di intestazione del contratto.

  • L'uso dell’immobile

    Entro un anno dalla consegna l’abitazione oggetto di contratto di leasing abitativo deve diventare la dimora dove abitualmente l’intestatario risiede.

  • La sospensione dei pagamenti

    Il leasing prima casa prevede una norma, unica nel suo genere, a tutela del cliente, il quale può richiedere la sospensione dei pagamenti del canone in caso di perdita del lavoro. Sia se si tratta del rapporto di lavoro subordinato, sia dei rapporti di lavoro di agenzia, di rappresentanza commerciale e altri rapporti di collaborazione (art. 409, numero 3 c.p.c.), anche se non a carattere subordinato. La sospensione, in ogni caso, non determina l’applicazione di alcuna commissione o spese d’istruttoria e avviene senza richieste di garanzie aggiuntive.

    La sospensione non è prevista nei casi di risoluzione consensuale del rapporto di lavoro, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa.

  • La vendita del bene

    In caso in cui il cliente si renda inadempiente nel pagamento dei canoni dovuti, la società di leasing ha diritto alla restituzione dell’immobile, ma è tenuta a corrispondere all’utilizzatore il ricavato della sua vendita (che deve avvenire a valori di mercato), dedotti i canoni scaduti e non pagati il prezzo pattuito per il riscatto.

    Nella successiva attività di vendita e ricollocazione del bene la società di leasing è obbligata per legge ad attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore inadempiente:

    • deve adottare procedure che garantiscano il miglior risultato possibile nell’interesse anche dell’utilizzatore
    • una volta venduto e/o ricollocato il bene, la società di leasing deve restituire all’utilizzatore inadempiente quanto ricavato dalla vendita e/o ricollocazione, al netto delle somme che ha il diritto di trattenere:
      • i canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
      • i canoni successivi alla risoluzione attualizzati
      • le spese condominiali eventualmente sostenute
      • il prezzo pattuito per il riscatto finale.

    Per il rilascio dell’immobile, alla società di leasing è consentito di agire con il procedimento per convalida di sfratto, ossia con lo stesso procedimento previsto dalla legge per le locazioni ordinarie per il caso di morosità dell’inquilino. Il giudice competente è sempre il tribunale del luogo in cui si trova il bene.

  • Il fallimento della società di leasing

    In caso di fallimento o di liquidazione coatta amministrativa della banca o della società di leasing concedente, il contratto di leasing prosegue regolarmente e ad esso si applica la disciplina prevista dalla legge fallimentare.

  • Il leasing a confronto

    Il leasing immobiliare si differenzia dal mutuo, dalla vendita con riserva di proprietà, dalla locazione, dal rent to buy.

      • Rispetto al mutuo

        Con il leasing immobiliare viene messo a disposizione del ri­chiedente l’immobile il quale  potrà acquistare se intenderà avvalersi della facoltà di riscatto; Con il mutuo viene messa a disposizione del richieden­te una somma di denaro per l’acquisto dell’immobile; il mutuo viene garantito mediante ipoteca da iscrivere sull’immobile così acquistato.

      • Rispetto alla vendita con riserva di proprietà

        Nel leasing immobiliare la proprietà non passa automatica­mente con il pagamento dell’ultimo canone e il passaggio avviene solo se l’utilizzatore si avvale della sua facoltà di acquisto pagando il prezzo di riscatto già pattuito. Con la con alla vendita con riserva la proprietà del bene passa all’acquirente al pagamento dell’ultima rata del prezzo pattuito.

      • Rispetto alla locazione

        Sia con la locazione che con il leasing immobiliare il conduttore e l’utilizzatore ottengono la disponibilità materiale del bene per un dato tempo e a fronte del pagamento di un canone pe­riodico. Con la locazione la proprietà del bene rimane sempre in capo al locatore (che non intende privarsene), mentre con il leasing è prevista la facoltà di riscatto a un prezzo pattuito.

      • Rispetto al rent to buy

        Il leasing è un contratto di finanziamento, mentre nel rent to buy il bene viene concesso in godimento al conduttore dal proprietario dello stesso.

  • Gli attori

      • L’utilizzatore

        Sei tu, il cliente, colui o colei che sceglie e utilizza il bene ricevuto in locazione finanziaria dal “concedente” a fronte del pagamento di canoni periodici e potendo esercitare la facoltà di riscatto al termine del contratto.

      • Il concedente

        E’ la società di leasing (intermediario finanziario autorizzato) o la banca, che acquista materialmente l’immobile scelto da te e te lo concede in locazione finanziaria, conservandone la proprietà sino al momento del tuo eventuale riscatto.

      • Il bene

        E’ l’immobile, costruito o da costruire, scelto da te e oggetto del contratto di leasing abitativo.

      • Il fornitore

        E’ colui che vende l’immobile alla società di leasing, oppure lo costruisce secondo le indicazioni dell’utilizzatore.

  • Le parole

      • Canone leasing

        E’ il corrispettivo periodico della locazione finanziaria. I canoni possono essere di norma mensili, trimestrali o semestrali. Il primo viene versato alla firma del contratto può essere di importo più elevato.

      • Canone di prelocazione

        E’ il corrispettivo dovuto al concedente in relazione agli esborsi da questi effettuati prima della decorrenza della locazione finanziaria, quindi nell’ipotesi di leasing di unità immobiliari da costruire o in costruendo.

      • Cessione del Contratto

        E’ il contratto con il quale si realizza il trasferimento dall’utilizzatore a un soggetto terzo (detto cessionario) di tutti i diritti e di tutti gli oneri derivanti dal contratto di leasing. Per il perfezionamento della cessione è necessario che vi sia il consenso della società di leasing.

      • Istruttoria Merito del credito

        E’ l’accertamento della capacità economico-finanziaria dell’utilizzatore a pagare i canoni richiesti per tutta la durata del contratto.

      • Lease back

        E’ il contratto di locazione finanziaria di ritorno nel quale chi vende il bene lo riprende in locazione finanziaria.

      • Locazione finanziaria

        Contratto in base al quale la società di leasing (concedente), dietro versamento di canoni periodici, mette a disposizione dell’utilizzatore beni mobili (macchine, automobili, ecc.) e immobili, strumentali alla sua attività di impresa, acquistati o fatti costruire appositamente dal concedente stesso in base alle indicazioni fornite dall’utilizzatore. Alla scadenza del contratto, l’Utilizzatore ha la possibilità di acquistare i beni esercitando l’opzione di riscatto a un prezzo prestabilito contrattualmente.

      • Opzione finale (riscatto)

        La facoltà in forza della quale il cliente alla fine del contratto, sempre che abbia adempiuto a tutte le proprie obbligazioni, può decidere se acquistare il bene al prezzo pattuito.

      • Penale di risoluzione

        Clausola presente nei contratti di locazione finanziaria con la quale si determina in via preventiva e astratta l’importo per il risarcimento del danno subito a seguito dell’inadempimento, costituito dai canoni con scadenza successiva alla data di risoluzione del contratto attualizzati al tasso previsto, dedotto quanto ricavato dalla vendita.

      • Piano di ammortamento

        Piano di rimborso della locazione finanziaria con l’indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e interessi), calcolato al tasso definito nel contratto.

      • Riscatto anticipato

        La società concedente può concedere all’utilizzatore che ne faccia richiesta la facoltà di riscattare anticipatamente il bene. L’accoglimento o il rifiuto della richiesta del riscatto anticipato, se non è prevista nel contratto, rimane una facoltà della società di leasing.

      • Tasso leasing

        Indicato obbligatoriamente nel contratto, nei fogli informativi e nel documento di sintesi delle condizioni contrattuali, è il tasso per il quale si verifica l’uguaglianza fra il costo di acquisto dell’immobile (al netto delle imposte) e il valore attuale dei canoni e dle prezzo dell’opzione finale di acquisto (al netto delle imposte) contrattualmente previsti.
        E’ espresso in termini di Tasso Nominale Annuo e sviluppato con la stessa periodicità dei canoni (mensile, bimestrale, trimestrale o semestrale) tutti eguali fra di loro e costituito da:

        • esborso pari al costo di acquisto del bene (senza IVA), che non è attualizzato;
        • canoni e prezzo di acquisto finale (senza IVA), da attualizzare in quanto percepiti (salvo il solo canone alla stipula) durante tutta la vita del contratto.

        Per i canoni comprensivi dei corrispettivi per i servizi accessori di natura non finanziaria o assicurativa, secondo le istruzioni della Banca d’Italia andrà considerata solo la parte di canone riferita alla restituzione del capitale investito per l’acquisto del bene e dei relativi interessi.

      • Tasso di mora

        Tasso dovuto per il ritardato pagamento di una somma di denaro.